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上诉人庞某与被上诉人岩某、第三人景洪市嘎洒镇曼景罕村民委员会、景洪市嘎洒镇曼景罕村民委员会曼广村民小组确认合同无效纠纷一案
  • 来源:本站原创
  • 作者:玉儿
  • 发布时间:2018-05-08

【裁判要点】

未经民主议定程序的农村土地承包合同及超过承包期限的效力应认定为无效。

【案件索引】

一审判决书:(2014)景民一初字第757号民事判决书。

二审判决书:(2015)西民二终字第184号民事判决书。

【基本案情】

地块名为浓国农的土地,系岩某以自己的2.7亩土地与第三人曼景罕村委会在1988年置换取得,2012年前双方未就土地置换事宜签署书面协议。2012323日,岩某与第三人曼景罕村委会补签了《土地置换补偿协议》,约定:“…双方同意将甲方(原告)位于曼广村旁的2.4亩空地置换乙方(第三人)的9.7亩鱼塘(该鱼塘位于曼勉村田旁,东西北三边以河道为界。南边以曼勉村田边为界,该地简称浓国农)。二、土地所有权为永久置换…”2007年,岩某将浓国农地块转让给庞某,双方于200779日签订了《转让土地协议书》,约定:转让方岩某将位于景洪市嘎洒镇曼景罕村委会曼广村民小组内曼勉村田边土地一宗,自愿转让给亲戚受让方庞某一、转受让土地面积9.7亩(6400.32m2转让期限:永久性…”,第三人曼景罕村委会、曼广村小组在该协议上加盖了公章。后双方又于201253日达成《转让土地付款补充协议》,重新约定土地转让费为700000元,此后,庞某分二次支付了岩某200000元土地转让金。

【审判结果】

景洪市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款之规定,判决确认岩某与庞某200779日签订《转让土地协议书》及201253日补签的《转让土地付款补偿协议》为无效合同。宣判后,庞某不服,提出上诉,二审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第三十二条、第三十三条第(三)项、第三十七条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决:一、撤销景洪市人民法院(2014)景民一初字第757号民事判决即确认岩某与庞某200779日签订《转让土地协议书》及201253日补签的《转让土地付款补偿协议》为无效合同。二、确认岩某与庞某200779日签订《转让土地协议书》中承包期限超过20281231日的部分约定无效。

【裁判理由】

通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。岩某用自家在本集体组织中承包的土地与第三人曼景罕村委会置换后取得了涉案浓国农的土地承包经营权,岩某对自家承包涉案浓国农的土地可依法采取转包、出租、转让等方式进行流转。采取转让方式流转的,应当需经发包方的同意。本案中庞某与岩某签订的《转让土地协议书》系双方真实意思表示,是以转让方式进行流转,且经发包方第三人曼景罕村委会及曼广村小组盖章并签字同意,该转让行为符合法律规定,应属有效。岩某认为争议土地转让给庞某虽经村小组及村委会盖章,但未经过村民民主表决程序,属程序不合法且损害了集体利益,应认定无效的主张,缺乏法律依据,不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条的规定:土地承包经营权人依照农村土地承包的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。因庞某与岩某约定转让期限约定永久性,该期限超过了土地承包的剩余期限即20281231,故超出期限部分约定应属无效。关于《转让土地付款补充协议》效力问题,该补充协议在原合同基础上对转让土地费及付款方式进行的约定,是庞某与岩某双方协商一致达成,原合同《转让土地协议书》有效,该补充协议也应有效。据此,遂作出撤销原审判决,确认签订的《转让土地协议书》中承包期限超过20281231的部分约定无效。

【评析】

此类纠纷在我州具有普遍性和针对性,若处理不好,易导致我州农村土地市场不稳定,引发大量类似案件纠纷及群体性事件出现。关于违反民主议定程序的土地承包合同效力问题,根据《农村土地承包法》第48条规定,发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。此条款是否属于强制效力性规定,各地法院认识不一,导致裁判尺度不一。本院结合我州土地流转的现状及实际情况,认为农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,而违反民主议定程序,或者合同内容违背村民意志的,应自签订合同之日起一年内提起确认合同无效或者要求终止合同。超过一年提起确认合同无效或者要求终止合同的,或者承包方已作大量投入并种植一年以上的,原则上不宜认定合同无效。关于超过承包期限的合同效力问题,现实中农村土地流转协议多采用类似买卖合同”“永久转让永远期限等字眼或超过规定的承包期,司法实践中仅认定承包期限内的转让有效,对于超出承包期限部分,各地法院也有不同认识和做法,有些法院认为超出承包期限部分无效,有些法院则认为属效力待定对超出承包期限部分不予评价的处理方式。笔者认为,超过承包期限部分认定效力待定,具有不确定性和不稳定性,给若干年后的土地承包到期后的土地交易留下隐患,而引发矛盾,因此,应否定其超出承包期限部分法律效力较为妥当,以维护农村土地市场的稳定性。                          

                                                                                                  (西双版纳州中级人民法院   玉儿)

                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                               编辑:谭华 

 

 

 

 

 

 

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